奥园的水逆周一 午盘曾大跌15%遭遇“佳源”式销售榜单黑洞

2019-07-08      来源:观点地产   浏览次数:0

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最近不少房地产企业在资本市场遭遇水逆时刻。

7月8日,周一一大早,中国奥园开盘后不久股价便开始下滑,截至上午收盘,该公司股价半日跌了将近8%。下午开盘之后,股价跌幅更是一度至14.9%,到8.98港元。最终,中国奥园以10.62港元收报,跌幅达8.61%。

中国奥园另一家关联上市公司,奥园健康的股价也出现下滑,只是下滑幅度没有中国奥园来得大,跌幅为9.3%至4.17港元,随即出现回升。

而这一幕,与半年前佳源国际因销售榜单数据被市场质疑而遭遇股价大跌极为相似。同样,今天中国奥园股价下滑的原因,也是和一份第三方机构销售榜单有着莫大关系。

据悉,上周一家第三方机构榜单统计中国奥园2019年上半年在广东省达成销售额85.2亿元。

然而,有市场投资者根据奥园2018年报所披露的土储信息,按广东省货值占比接近40%的数据,就推算出中国奥园公司上半年销售额仅大约为200亿元,而这与奥园早前披露的536亿元差距巨大。

周末,有部分投资者就因此对奥园公司半年实际销售额及披露的相关数据提出质疑,并引发投资者社群极大的关注和讨论。

其中,就有投资者表示,奥园总榜和省榜的数据或许是由于统计口径不同而出现差距。比如说广东省榜单可能是网签口径,有滞后两个月左右的因素。但他们亦指出如果是因为这样的原因,为何别的房企差距在30%左右,而奥园差距就增大至168%?

另外,亦有投资者认为,除了房管局网签和企业自身之间的统计差异外,另一个可能原因也是因为中国奥园最近几年并购项目明显增加,而这些项目很多其实是合作的形式,最后的全口径数据和权益销售数据也会形成差距。

不过,针对目前中小投资者的一些讨论,有知名投资机构与券商就表达了相反的意见。

中金机构在当天发布的报告中就认为,第三方机构榜单数据是商业机构而非官方组织,相关数据为机构自己统计,方法不透明、底层数据目前无法查实。

而J.P.摩根亚太地区分析师就直接表示这样的数据是没有根据的,J.P.摩根分析报告指出,第三方机构的数据很可能来自政府部门,而这些数据只承认在政府系统中注册过的信息,但奥园公布的数据则是以合同销售金额为主,因此这两份数据通常都会出现差异。

对此,7月8日下午,中国奥园在最新发布的每月通讯中详细披露了今年上半年的销售情况。

公开数据显示,1-6月,奥园累计实现合同销售约536.3亿元,同比增长33%;合同销售面积约532.0万平方米,同比增长35%,平均售价约每平方米10,080元。

按地区统计,中国奥园前六个月的销售金额中,42%来自华南区域,其次为中西部地区,销售份额占27%,此外,华东地区、环渤海和境外销售占比分别为19%、10%、2%。

值得注意的是,中国奥园披露,按省市分布计算,广东省的销售占比约为32%,即170.24亿元。

中国奥园2019年1-6月销售构成图

来源:中国奥园7月刊《每月通讯》

同时,对于今天中国奥园下跌的股价,J.P.摩根表现出了积极的态度,认为这是一次良好的逢低买入机会。而中金公司也对中国奥园未来表现看好,称今明两年公司的销售增速可达25-30%,核心净利率两年也将分别同比增长61%/54%至41.5亿/64亿元。

另外,根据联交所资料显示,中国奥园主席郭梓文家族信托于7月8日当天增持公司200万股或0.08%,每股平均价10.72港元,总值2144万港元,最新持股量增至55.22%。

同一天,中国奥园还公告披露,于7月8日因该公司董事及雇员根据购股权计划行使购股权而分别发行250万股及250万股,发行价格为每股5.522港元,较上一个交易日收市价11.62港元折让52.48%。

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