深圳写字楼之“劫”:复工推迟,空置率历史高位

2020-02-14      来源:英山房地产   浏览次数:2

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原本就有“过剩”迹象的深圳写字楼市场,是否会再度面临新一轮空置危机?


从疫情发生至今,几乎每个行业都受到不同程度的萎靡。在这其中,一线城市的北京、上海、深圳等城市,由于各项成本日益叠加,中小型企业受疫情牵制明显,普遍面临着生存压力。


对此,与企业生存发展紧密相关的写字楼市场,似乎也受到了一定影响。


近日,针对疫情发展对中国办公楼市场的影响,高力国际结合北京、上海、深圳、成都等一、二线城市相关对象进行调查后,发布了一份报告显示:


在受访办公楼业主中,有近六成的办公楼业主认为租金将保持稳定,而29%则预计租金将会面临下行压力。 在空置率方面,40%的办公楼业主认为空置率不会受到影响,然而40%预期空置率将小幅上升。


不过,对于未来预期的看法,受访者普遍认为,在政策的支持下,下半年市场需求或将回升并弥补上半年的大部分损失。


但事实上,若具体到深圳而言,疫情之下对深圳写字楼市场未来发展,也出现了一些值得探讨的话题。


Ⅰ 空置率攀升,疫情对短期发展受制明显


“在2014年以前,深圳写字楼市场还会有供不应求的局面,但如今基本上供大于求。”一位业内人表示。


特别是近几年,深圳写字楼的空置率就在不断逐年攀升。


公开数据显示,2016年~2019年间,深圳写字楼空置率从13.3%升至20%,与空置率相应的是,深圳写字楼新增供应量也从130万平方米升至200万平方米,供过于求现象持续存在。


“受疫情影响,很多投资者需求改变,预测深圳2月份写字楼市场交易会下跌90%。”深圳中原写字楼部董事总经理范进佳对深圳乐居透露,此次疫情相对来讲对国内经济都有一定影响,写字楼市场整体的需求难免也会下降。


而对于疫情是否短期内加剧深圳写字楼过剩现象,范进佳进一步表示,“短期看,也是看疫情状态,目前企业复工晚,对部分自身发展影响大,企业对扩张需求减慢,买卖大面积下降自然明显。”


不难看出,疫情对深圳写字楼市场影响短期明显无法避免。同致行(中国)地产董事长、深圳市房地产经纪行业协会副会长王波也表示,“自去年经济结构的不断调整中,深圳写字楼市场就已经比较低迷,在这种情况下,再加上疫情的干扰,无异于雪上加霜。”


其中,王波认为带来的后果最主要在两方面:


一是一些企业经营发展遇到困难,市场维持高租金会比较困难;二是此次远程线上办公的推广,企业对于写字楼之后租赁概念可能会有改变,进而也会影响写字楼租金下降,产生写字楼横盘的局面。


“去年我承租的几间办公空间,有一些还没有明确谈拢续约的事情,如果疫情没有好转的迹象,我也不知道会不会被续租。” 一位在深圳福田的二房东何莉(化名)表示。


何莉从事二房东已经将近5年,眼见着写字楼承租租金浮动一直在变化,但市场形势也没有明显好转,去年她的租户中已有寻求减租的意愿,自己也部分妥协了,这一次疫情突然发生,不知道是否还会有更多变动。


值得注意的是,这样的担忧也不是个例。


2018年下半年开始,国内经济下行、P2P爆雷等影响,深圳金融类企业倒下一批又一批,而很多科技类企业发展也在不断靠缩减成本以维持生存。这对于写字楼租赁方面影响十分直接。


租金价格下行的趋势一度无法避免。公开数据显示,2018年深圳写字楼平均租金同比下降0.6%,每平方米每月237元;到2019年,深圳全市写字楼平均租金则连续四个季度下调,同比下跌10.0%,至每平方米每月202.6元。


Ⅰ 政策陆续加码,写字楼市场长期看为稳定


但自疫情发生后,深圳对于企业的扶持和贴补也在明显增多。


2月7日,深圳市政府“抗疫16条”政策出台,其中包括帮助困难企业和职工、缓解企业资金压力、降低融资成本提高融资效率等方面。


在缓解企业资金压力上,深圳通过减免、补贴、缓缴等各种方式为企业直接减负超600亿元。其中,减免租金,免租金额预计超13.8亿元。


此外,对租用市、区政府以及市属、区属国有企业持有物业的非国有企业、科研机构、医疗机构和个体工商户,免除2个月租金。


不仅如此,也有部分承租的二房东,给疫情影响的无法复工的企业在租金方面进行优惠。


“他们大部分还没有上班,2月份的房租我几乎都优惠了一半,有些甚至直接减免了。”在南山有近一层写字楼的二房东周先生对深圳乐居直言。


为了相应政府号召,周先生也能理解租户的苦衷,不过事实上,因为减免,他现在基本上也是在亏损的状态,但如果短期内可以改善,他还是能接受,毕竟这些租户也都租了很多年。


一位业内人士也透露,“在疫情发生后,‍大多业主比较配合,主动帮租户降租,因为对于短期的资金变动,他们也更看长远的发展。”


针对这些现状,深职院房地产研究所所长邓志旺认为,“短期内不能开工,对写字楼存量市场两三个月的短期影响不大,因为都是长期的租约;对写字楼销售市场而言,买的也是长远的投资回报,所以也只会是短期成交量下降。”


“等到后续疫情稳定,深圳产业发展速度、企业投资规模以及用工的持续增长,并不用太担心写字楼的市场没有转机。”邓志旺进一步补充。


事实上,去年深圳各区政府就已纷纷推出优惠政策,以盼吸引外资入住,并留住优质企业。与此同时,大部分写字楼业主也在以价换量进行推租。


虽然整体上市场趋于饱和,但深圳如今承接大湾区规划和先进示范区等一系列利好政策的推动,诸多投资者对深圳写字楼市场还是持乐观态度。


因此,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,此次疫情之下,或许对深圳反而是利好。一方面,深圳支持中小企业政策会增多,各方面建设与发展氛围都会进一步提升;另一方面,市场在一段时间的触底后,都将会有更大的反弹空间。


从长远看,未来深圳办公消化的需求将一直存在,特别是日后随着功能的改变,商办改公寓也在陆续成为深圳写字楼市场发展的另一个转机。


2020年1月9日,《深圳市住房和建设局关于既有商业和办公用房改建为租赁住房有关事项的通知》(征求意见稿)开始公开征求社会意见。


通知表述,由于部分商业办公空置率增加,为破解深圳多渠道解决租赁住房的困境,将引导既有商业办公用房改建成租赁住房,进一步拓宽我市租赁住房供应渠道,实现市民住有所居目标。


这意味着,在未来不久,商业写字楼和办公用房都有可能改建成公寓出租,深圳写字楼市场供需矛盾有望得到实际解决,各路资金对于深圳的持续看好将不会受到影响。


深圳 写字楼

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