钱紧一年 | 蓝光发展 杨铿的选择

2020-02-11      来源:英山房地产   浏览次数:1

扫描到手机,新闻随时看
扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

在蓝光的官网上,发展里程碑被分为了四个阶段。

从汽配生产厂到首个住宅地产项目开盘,再到第一个成都区域外的项目售罄,每一段时间都有着标志性的一步。

过去的2019年,对于蓝光发展而言,是开启另一段旅程的起点。往后,蓝光称其为新经济转型稳健发展期。

这一年,蓝光发展在上海举行了新总部入驻仪式,形成“上海+成都”双总部战略;蓝光嘉宝服务成功登陆港交所;销售也首次突破千亿。

为什么是上海?是因为蓝光需要更高的平台。杨铿曾用四个“抢占高地”形容:战略及品牌高地、优势资源和产业高地、科创高地、资本及财务高地。

现在,最年轻总裁张巧龙离开了他的位置,由来自华润华东市场的迟峰顶替。

2017年初,张志成让位张巧龙;2019年尾,张巧龙让位迟峰。他们退居幕后,负责董事局业务。

2019年7月,彼时还是总裁的张巧龙在接受观点地产新媒体采访时表示,要向行业优秀的企业学习,怎么提高能力,怎么缩小差距。而上海,有着优秀的信息、人才、金融平台。

蓝光比较务实,因为按照张巧龙的说法,不管过去有多大贡献,都以现在为主。文化也非常简单,考核以业绩、结果为导向。

不可否认的是,在重组上市后的三四年时间,蓝光发展能从百亿成就千亿;从地方走向全国,张巧龙功不可没。

只是杨铿知道,房地产的下半场,或许是一条艰险的川藏线。他要考虑如何在这条路上跑得快,同时又能安全地到达目的地。

也许是出于这样的原因,迟峰成为了杨铿的选择。他期望熟悉华东,曾掌管华润整个华东市场业务的迟峰能为蓝光带来更多人脉、钱脉以及更宽的视野。

迟峰是一位符合要求的“司机”,他或许能开好新时期蓝光这台高速列车。

换帅与重心东移

杨铿的考虑不是没有理由的,从成都到四川再到全国,蓝光的业绩也已经从百亿到达千亿。排名行业前三十,毫无疑问这是一艘大船。

数据显示,自2015年重组迪康药业上市以来,即2016年至2019年,蓝光的年合同销售金额从301.36亿元升至1015.37亿元,年复合增长率达到49.9%。而在2019年,也是其首次跨上千亿。

数据来源:企业公告,观点指数整理

不过,快速速增长只在2017年和2018年,2019年就显得后劲不足,同比增速仅18.7%显得失色。

不管是媒体报道的1200亿元销售目标,还是投行报告里的1100亿元目标,蓝光均未达到。或许正是这样的原因,杨铿想要重组机车。

为何蓝光在2019年失速了?原因可以归结为土地储备上。兵马未动,粮草先行,要冲击销售,粮草非常重要。不只看数量,亦要看质量。

成也萧何,败也萧何。一方面,或许原因是出在“1+3+N”战略:1是以四川区域作为业务发展的核心,3是积极布局长三角、珠三角、环渤海地区,N为所有省会、计划单列市以及部分机会型城市。

得益于这个战略,蓝光冲上了千亿。但是在2018年,蓝光新增土地储备中69%位于三线城市。换而言之,蓝光进入了太多机会型城市,但由于政策、市场等原因,三线城市是否有足够多的机会?

数据来源:企业公告,观点指数整理

另一方面,在2019年,蓝光传统销售强区的增长也有所不足。以2018年单区销售过百亿的区域而言,即成都、华东及滇渝区域,从2017年开始,每年增速均处于下滑状态。截至2019年三季度,成都、滇渝区域同比出现负增长,华东区域仅有10%的增长。

数据来源:企业公告,观点指数整理

这也就意味着,在过去一年时间里,蓝光或许捡起了芝麻,丢掉了西瓜。

成都是2019年GDP增速领先全国增速近2个百分点的城市,华东区域则是国内经济最活跃的区域之一,并没有为蓝光做出更多贡献,失速或许也是必然的。

蓝光2019年的表现,看起来是在瞬息万变的市场上踏错了节奏。不过值得肯定的是,在华中区域,蓝光是找准了节奏,2018年新增土地储备中,34%位于华中地区,这个区域在2019年前三季度,亦为蓝光贡献了165.89亿元的销售,同比增长157.39%。

这也使得华中区域一跃成为与成都、华东并列的大区域,三个区域销售贡献占比超过70%,在2019年三季度,分别贡献18.95%、23.2%及27.89%。

数据来源:企业公告,观点指数整理

华东区域则成为蓝光贡献最大的区域,这也就不难理解,为什么蓝光要开启双总部战略。在聚焦深耕“高价值、高增值、低存量”区域的投资理念上,华东正是那个符合要求的区域,上海更是其中典型代表。

随着战略重心东移,正如杨铿所言,蓝光要去抢占战略及品牌高地、优势资源和产业高地、科创高地、资本及财务高地。

随之而来的是总裁职位的调整,按照蓝光总裁工作细则,总裁有一项非常重要的任务,即组织实施公司年度经营计划和投资方案等。换而言之,一切生产经营,都归总裁管理。

张巧龙出身于西南,人脉、资源和经验多在于此。迟峰则不同,作为华润开拓华东市场的“功臣”,在华东市场自然拥有更多优势。或许出于这样的原因,千亿功臣张巧龙让位于迟峰。

对于杨铿而言,除了业绩之外,一切都是为了蓝光新时期的发展——新经济转型稳健发展期。

张巧龙功绩

多年以前,因为调控政策以及汶川地震的影响,蓝光一度出现经营困局,这些都深刻印在杨铿的脑海中。

此后,蓝光迈向了全国发展的步伐,开始对管理结构、人力资源乃至发展理念做出修正与调整。这一段时光,蓝光称之为全国布局+产业金融时期,开始于2008年。

毫无疑问,过去几年蓝光的发展速度是极快的。年报披露的数据显示,从2015年至2018年,蓝光总资产由562.44亿元增长至1508.81亿元,年均复合增长率38.95%。截止2019年9月30日,总资产进一步升至1827.18亿元。

数据来源:企业公告,观点指数整理

(2019年三季度同比增长数据为和2018年同期相比)

无论是销售还是资产规模,能够有如此快速的发展,离不开杨铿对于蓝光未来规划的预判。外界无从得知他的具体想法,但从对员工激励上的一些做法,可以看出一二。

2015年12月,蓝光发展首次公布限制性股票激励计划及首次授予激励对象,这个股权激励方案有严格的解锁条件,要求2015年-2017年归属于上市公司股东扣除非经常性损益后净利润分别不低于8.15亿元、9.5亿元和11.7亿元。

随后于2018年1月,蓝光再次公布相关激励方案,只是这次更加严格,要求2020年归母扣非净利润不低于50亿元。三年的业绩拆解,2018年至2020年,归母扣非净利润分别不低于22亿元、33亿元、50亿元。

数据来源:企业公告,观点指数整理

这是一个高速增长的目标。其中,在2018年股票期权激励计划中,蓝光便明确表示,本次激励计划拟通过业绩考核目标的设置,驱动公司核心管理团队积极提升管理效能,促进公司整体经营规模和效益的提升,相比公司实际经营业绩具有较高的增长性和挑战性。

相对应的,这也是一份相当丰厚的激励计划。蓝光释放出的股票期权共1.8亿股,占总股本的6%左右,占比远超同行业水平。

目标也确实在实现,2018年年报显示,蓝光实现24.67亿元的归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润,超额完成2018年任务目标。2019年,按照蓝光披露的业绩预增公告,预计增加8.81亿元,即达33.48亿元,每年的激励计划均已完成。

不过,高速发展也会带来一定的隐患,这是任何一家房企都没有办法避免的,比如一同水涨船高的债务水平。

但令人意外的是,蓝光的资产负债率和净负债率并没有太大变化,从2015年至2018年,及2019年前三季度,剔除预收款项后的资产负债率始终维持在50%左右,净负债率亦基本维持在100%左右,并没有因为规模急速扩张而杠杆大幅上涨。

数据来源:企业公告,观点指数整理

这符合杨铿所预想的,企业既要降负债,又要迅速做大规模,也满足蓝光对于财务杠杆的硬性要求,负债率扣除预收后不能超过70%。

迟峰的任务

销售、资产、营收、净利等多项指标快速增长,负债率保持稳定,这显然不太符合一般企业的发展轨迹。规模快速扩张与高杠杆、高周转等始终相辅相成,在行业普遍高周转的做法下,为何蓝光没有相关问题?

原因之一是永续债,这是一个按会计准则可计算为股东净资产的融资工具。从2017年开始,蓝光的永续债规模便从7.8亿元提升至45.53亿元,至2019年第三季度,永续债规模为39.68亿元。若去掉当期股东权益中39.68亿元的永续债,蓝光净负债率为116.38%。

数据来源:企业公告,观点指数整理

但随着调控持续,资金端对房地产企业的要求越趋严格,在普遍采取降负债的大背景下,杨铿也将蓝光新时期定位为新经济转型稳健发展,可见稳健会是其中重要的一环。

在2019年,蓝光便已开始着手减少融资额。数据显示,2019年三个季度,其筹资活动现金流入分别录得119.52亿元、281.10亿元、454.69亿元,同比减少10.42%、6.27%、4.53%。截至三季度,筹资活动产生的现金流量净额76.69亿元,同比减少50.95%。

另一方面,从拿地力度上亦可看出。据统计,1-9月蓝光新增土地储备36块,总建筑面积约828万平方米,拿地金额为220.8亿元,同比下降10.8%,拿地销售比为28.6%,较上年下降8.3个百分点。

值得一提的是,据媒体报道,迟峰上任后,首先是烧起了“三把火”。

第一,开始组织架构上的调整,将部分大区整合,其中江苏区域合并安徽区域,河南区域合并两湖区域(湖南、湖北),华南区域合并粤港澳大湾区区域;第二,缩减总部,增强区域,提升一线的效率,总部将从450人缩减至300人;第三,2020年工作重点为回款的考核。

类似的做法在各个房企间或多或少都有执行,最终目的一是减负,二是减少对融资的依赖,保证现金流。

或许在杨铿眼里,张巧龙已经将蓝光这台车开得足够快,现在是时候开得稳一些了。

打赏
凡注明"来源:英山好房网"的稿件为本网独家原创稿件,引用或转载请注明出处。
0相关评论

热点楼盘

更多