深圳二手房成交大涨11%:卖家调价惜售毁约,买方情绪焦虑

2019-12-02      来源:英山房地产   浏览次数:0

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来源:中央电视台财经频道


(原标题:骤跌不错,这个一线城市二手房成交量飙升了11%以上!房屋直接减税33万英镑!其他城市也会效仿吗?《》


日前,深圳市住房和建设局发布文件,调整普通住宅建筑标准,从以前以房价总额为基础的计税调整到目前以住房面积和社区建筑面积比例为基础的计税。


现在普通住宅标准的调整已经近三周了。深圳的房地产市场发生了什么变化?


深圳调整普通住宅标准


从事房地产中介工作多年的夏振坤最近变得非常忙碌。他告诉记者,自深圳普通住宅标准调整以来,客户进入市场的兴趣大大增强。



深圳一家房地产公司的中介夏振坤:我们的出租率比以前翻了一番。以前,我们九点钟开始工作,坐在公司里先和老板沟通。现在顾客会提前一两天问我们。今天九点钟,我已经带了三组顾客去看房子。



中介的经历并不是独一无二的。另一个地区的中介店负责人杨洋告诉记者,最近店里所有的同事都加班带顾客去看房子。随着交易量的急剧上升,手头的股票数量正在枯竭,小公寓基本上已经售罄。



据了解,深圳市地方税务局近日宣布,自2019年11月11日起,容积率在1.0以上、单幢建筑面积在144平方米以下的房屋为普通房屋,超过两年的交易可免征增值税。



在此次调整中,原“普通住宅”需要满足容积率、面积、总价三个标准,改为两个。对于建筑面积不足144㎡的普通住宅,两年内税费的影响主要体现在免征增值税和减免0.5%的个人所得税上。


央视财经记者算了一笔账:福田一栋建筑面积100平方米,市场价格1000万元,原价300万元,购买期两年。按照以前470万元的标准,非普通住宅要缴纳33万元左右的增值税。然而,根据新的规定,11月11日以后将不再征收33万英镑的税款。



中国城市经济专家委员会副主任丁松:整个征费标准上一次出台是在2015年。事实上,已经三年多没有调整了,但是房价仍然在上涨,这意味着越来越多的房子,也就是说,很多小房子都是按照豪宅征税的。100所房屋中约有70所要缴纳所谓的“奢侈品税”,这是非常不合理的。事实上,相当多的小房子和公寓是“奢侈品”。



深圳中原研究中心的数据显示,自11月11日深圳调整普通住房标准以来,深圳二手房市场的交易量大幅上升。


在一般住宅标准调整的第一周(11月11日至17日),深圳共有1885套二手房出售,较上周上升4.81%。在普通住宅标准调整的第二周(11月18日至24日),深圳二手房成交量大幅上升,达到2094套,同比增长11.09%,成交量为171088套,同比增长10.68%。



深圳中原地产董事总经理郑淑伦:第一周和第二周的反响可能非常热烈,但热度可能仍会下降。当市场上的一些所谓的高品质建筑被吸收后,它们将回到原来的起点。新政策将会有一些刺激作用,但明年会恢复到更稳定的基础。我认为深圳的房地产市场目前仍然稳定,其余可能是短期波动,这对整体长期趋势不会有太大影响。


深圳降低普通住宅征收标准


然而,在深圳下调税费后,市场经常看到一些业主借此机会提价的消息。一些买家甚至说“税费已经节省了,但是羊毛来自羊,最终价格被提高给了买家。”


深圳马敏想买一套80多平方米的小公寓。然而,由于高昂的首付和税费的整体成本,她一直在观察和等待,直到深圳最近调整了普通住宅的标准。妈妈准备在不久的将来买一栋房子。



深圳市马敏女士:价格约500万元,首付款也很高,需要200多万元。现在在税收被废除后,一些机构已经和我一起计算过了。现在首付款只有150多万元,税金只有5万到6万元。



然而,随着普通住宅标准的调整,深圳许多地区二手房的成交量大幅增加,许多业主经历了价格调整、延迟销售,甚至违约,这也增加了购房者的焦虑。许多中介机构表示,过去上市可能会下调5%-8%。该政策出台后,一些卖家表示“一分钱都没少”,价格谈判空大幅收窄。



深圳一家房地产公司的中介杨洋:在这样优惠的政策下,业主空之间的价格谈判没有以前那么大了,往往会有空业主会还价甚至不谈论价格。这是常有的事。


深圳一家房地产公司的中介夏振坤:附近一个客户的房子总价格为890万英镑。我们以前和店主谈过。新政策出台后,老板打电话给我。当时,没有支付押金,也没有签署任何合同。房主告诉我,房子可能需要一个接一个地升值,然后转移到900万英镑,但不能低于900万英镑。



深圳福田中心区的房地产经纪人陈蓉告诉记者,该区约有10%-20%的业主将房价提高了一半左右。144平方米以上的单位和不符合非普通住宅标准的单间公寓、一室一厅本身几乎没有动静。



深圳一家房地产公司的中介陈蓉:业主正在出售尚未与买方签订合同的房产,相对增长了5%。例如,中银花园前面的85平方米基本上是450万元。免征“奢侈品税”后,价格基本上是470万元和480万元。这也是趋势。较高的价格可以达到500万元。


据深圳中原研究中心监测,普通住房标准调整的第一周,51.52%的二手房提价,第二周提价49.66%,较上周下降1.86%。


只有盐田和龙岗的二手房价格被回调,而其他地区的二手房价格继续上涨。南山二手房价格上涨2.08%,涨幅最大。普通住宅标准调整的第一周(11月11日至17日),深圳二手房平均成交价格为每平方米55135元,环比上涨5.1%。第二周(11月18-24日),深圳二手房成交量大幅上升,平均每平方米成交额为53007元。在营业额增加的背景下,价格环比下降3.9%。



深圳房地产研究中心主任王峰:基本上,这次我们调整了普通住房的标准。二手房交易数量最多的占53%,最大数量在300万到500万之间,最大数量在300万以内的占20%。这表明大量低价住房交易是由普通家庭进行的,他们只需要购买住房,从而降低了城市的平均价格。


普通住宅标准调整刺激房地产市场热点城市跟进


深圳调整普通住宅标准的消息发布后,房地产市场再次出现交易量的小幅飙升。接下来哪些城市会跟进?房地产市场的未来方向是什么?



11月15日,国家统计局发布了全国70个大中城市商品房价格变动情况。数据显示,10月份二手房平均价格下降了35个城市,上升了31个城市。统计数据显示,10月份全国二手房平均涨幅为0.1%,这是自2018年2月以来首次进入“冷门”。在这些城市中,深圳表现突出,尤其是与其他三个一线城市相比。国家统计局发布的统计数据显示,北京、上海和广州的二手房价格10月份均出现环比负增长,深圳除外,深圳保持了1%的涨幅。



深圳房地产研究中心主任王峰:从同比增长来看,深圳仍处于中间位置,基本合理。总的来说,经过三年的调控,深圳的房地产市场从一开始就受到了严格的控制。市场对房地产市场稳定健康发展的预期已经形成。


一方面,我们需要抑制市场过度投机和房地产泡沫,但同时我们需要区分和实施各种控制政策,以保护人民的合理住房需求,特别是那些只需要买房的人。


普通住宅标准的调整将进一步刺激深圳房地产市场,业内预测热门城市也将效仿。



11月19日,上海市房管局发布关于延长部分规范性文件有效期的通知,称即将到期的上海市普通住宅标准将继续执行,有效期延长至2024年11月18日。



针对网民的提问,北京市住房建设委员会最近表示,北京没有时间修改普通住宅建筑标准。


中国城市经济专家委员会副主任丁松:从上海和北京反映的现状来看,似乎没有急于调整。每个城市的情况都不同。现在国家政策也是以城市政策为基础的。上海有上海的情况,北京有北京的情况。他们暂时可能不会搬家。我个人认为,到了一定阶段,其他城市可能会根据自己的城市情况调整整个“奢侈品税”的征收标准。这是一种普遍趋势。



自10月份以来,a股房地产上市公司陆续发布了今年前三个季度的业绩报告。据易居房地产研究所近日发布的一份报告显示,截至今年第三季度末,20家a股上市房地产企业的库存规模达到2930.9亿元,同比增长8.4%,同比增长16.2%。同比增长率从第二季度开始下降,保持在历史低位。同时,清仓周期为13.6个月,同比增长4.6%,同比增长8.7%。



深圳中原地产董事总经理郑淑伦:主要原因可能是现金流相对紧张,包括融资成本高和融资困难。因此,对于开发商来说,这可能是相对困难的操作,尤其是当你发现全国许多土地拍卖也将被出售。例如,大企业有更多的土地储备,不再需要战斗。对一些小型开发企业来说,根本没有投标的实力,地价也没有回落。因此,对于整个开发企业来说,今年可以说是冰天雪地的两天。


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