一年涨3倍,中国最波澜壮阔的炒房史.....

2019-11-18      来源:英山房地产   浏览次数:0

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作者|猫哥

来源|大猫金融(身份证:蔡瑁_双泉)


01


1984年,潘石屹毕业于中国石油管道学会,被分配到河北省廊坊市石油厅管道局经济改革研究室。


一个月的工资,40元,开始时很开心。这没什么问题。薪水不低。有时,一些单位来送礼物,包括米饭和苹果。我过着非常幸福的生活。


直到有一天,一名新的女大学生被分配到他们的办公室。领导请潘石屹帮忙搬一张桌子。出乎意料的是,女大学生非常挑剔,对左右选择不满意。潘石屹很奇怪,问她为什么选择这种方式。女大学生回答说:“我一辈子都要用这张桌子,当然我要选一张好的。”


据说潘石屹出了一身冷汗,一眼就看出他退休了,真让人害怕。因此,他决定辞职。


事实上,他不知道未来会是什么样子。他辗转反侧,去了海南。


这在很大程度上是受到当时一句口号的启发:“去海南赚钱”。


这与当时的伟大时代有关。


1988年,原本与深圳同属广东省的海南行政区和海南自治州升级为海南省,同时建立了全国最大的经济特区。海南成了没有边防证件的“深圳”,成了“淘金者”的天堂。


如果你想念深圳,你一定不能错过海南。


因此,大量类似潘石屹的年轻人来到了海南。用他的话来说,当他1989年乘船来到海南时,天还很黑很模糊。第二天醒来时,他发现一夜之间有15万人涌入该岛。


年轻的海南省和大量的“淘金者”都在思考“黄金”来自哪里,万泉河。五指山?


没有钱的海南瞄准了当时岛上最没有价值的土地。


早在海南成为一个省之前,成立该省的筹备小组就看中了洋浦半岛,想把洋浦建成特区的“模范”。


海南已经在杨浦指定了一个30平方公里的开发区,并计划将土地外包给任何签订建设合同的人来吸引投资。最终,日本熊川集团在中国香港的合资企业以每亩2000元的价格赢得了70年的土地,总价为9000万元。熊谷川集团香港分公司支付了2500万元的定金。


当时,以这个价格,交易是否划算不能完全由单价来考虑。当时,很少有国内公司能够接受订单。实现洋浦的“七连一平”需要100多亿元,而海南当年的财政收入只有4.2亿元。


“以土地换金钱”的想法并不新鲜。然而,有不同意见的人批评向外资企业出租这么大面积的土地,并说:“这是在海南创造一个新的特许权!”。


在随后的全国政协会议上,洋浦开发区的发展规划遭到了大量“叛徒”的质疑。


幸运的是,邓小平读完杨浦的报告后说,“我最近了解到情况,相信海南省委的决定是正确的。这是一个难得的机会,不应该拖延...这些程序应该彻底和迅速。”


02


“洋浦事变”从此尘埃落定。


新的机会很快就会到来。国家住房重组发布的《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》让“淘金者”看到了致富的可能性。


这块土地很快就会变得有价值,土地上的房子可以以很好的价格出售。因此,“赚钱,去海南”后面跟着另一句话,“赚钱,炒楼”。


在电影《芳华》中,合奏团的三位同志在海口相遇,他们说“海南擅长赚钱”的人挣不了多少钱,而抱怨“整天看不见人”的人最富有,因为他们在做房地产。


海南已经成为房地产行业的天堂和许多房地产老板的起点。近日,因p2p而自首的证大公司老板戴志康在海南拿到了第一桶金。绿城的宋卫平曾经为他处理过烂尾楼,但最著名的是“万刘彤筠子”。


1991年,万通的前身海南农业高新技术投资联合开发公司成立。每个人都“有序且有益”。在海南房地产公司有“工作经验”的王功权成为了领导者。走出体制的冯仑和刘军担任副手。王启富的办公室主任也是房地产公司的“原职”。印刷厂厂长易小笛担任总经理助理,而“精于计算”的潘石屹负责财务。


六个人漫无边际地相互介绍,平均年龄为24岁。该公司共有30,000多件作品,并计划开发房地产。


现在看来,这只是一厢情愿的想法,而当时情况并非如此。


“海农高科”的第一个项目是“九都别墅”。


九都别墅目前相当不错。它位于海口中央商务区国茂路,离海相对较近。在一个2100平方米的地块上有8栋三四层的别墅。然而,1992年,中央商务区还很早,九都别墅周围仍然是农田。在大坑挖出来之前,房价首先上涨。


“海农高科”购买时,九都别墅的价格约为4000元/㎡,随后的售价随着海口市房价的变化而上涨。5000元或6000元的价格不低,8000元的价格不高。


很难说这个项目在20世纪90年代中期移交了多少人手,该项目于2000年完成。后来,记者给潘石屹看了九都别墅的照片。他根本不认识他们。新公司在九都别墅项目上赚了很多钱。确切的数量不清楚。潘石屹说净利润超过100万,王功权说超过400万。然而,这笔钱对他们来说是一个巨大的打击。潘石屹仍然不敢相信。第二天,他拿了一些面包,买了一份报纸。人们发现这都是真的。


那时,有很多人这样玩。海南有2万多家类似的房地产公司。当时,海南共有600多万人口,是世界上人口密度最高的地方。


03


为什么钱这么容易赚?


这是因为香港霍多尔科夫斯基发明的“烂尾楼”非常受欢迎。


总的来说,房地产成交量是盖楼和盖楼的一项基本业务。但在当时的海南,情况有点不同。


陆地?即使没有合同,即收据,也不清楚要拿走哪块土地。


盖楼?在建筑仍处于绘制阶段的阶段,“建筑”已经被推倒过几次。


钱?贷款,高利率就可以了,市场不错,借一千万,不仅可以还贷款和利息,还可以多赚一千万利润。


一个从事建筑的开发商,接着是数百人投机未建成的公寓。买家不知道房子在哪里。有些人敢于用证书复印件签署合同。黑心人卖出了不止一栋房子。当时,他们没有房产证。只有当他们收到房子时,他们才发现自己被骗了。然而,大多数人根本不接受这所房子并把它卖掉了。


预竣工公寓可以被炒掉,主要是因为房价上涨过快。


1992年,南方巡回演讲鼓舞了全国的士气。在海南,所有的能源都变成了房价。


万通和刘俊子来还不算太早。


在他们之前,有人在1991年底以每平方米1100元的价格买了一栋楼。两个月后,它上升到1600元,6月份上升到2500元,1992年底上升到4000元。它真的让人难以忍受,被卖掉了,赚了200多万元。但他没想到半年后,房子能达到7000元或8000元的水平,他遗憾地大叫起来。


这种速度是世界上的奇迹。要知道,1992年,北京统计的人均工资是240元,一年是3000元的收入,如果想买一栋100㎡,需要将近250年,是当时广东最富有的,也要160年。


这是当时海南的速度。地价从10多万元/亩一年飙升到600多万元/亩,海口经济增长率达到惊人的83%。


04


我猜你也会觉得奇怪,工资收入不多,钱是从哪里来的?


当然,这离不开金融机构的支持。他们不仅在游戏中扮演鼓手和输血机器,还忍不住扮演客人的角色。


那些年,银行、国有企业、乡镇企业和私营企业的资金通过各种渠道涌入海南,总额超过1000亿元。


所有开发商都向银行借钱,然后从出售土地或未竣工公寓中获利,并将仍在图纸上的房屋以高价抵押给银行。


合理和合法,金融机构已经成为这种通过包裹取钱的游戏。


万通六君子最初的房地产投机资金是500万元,这绝对不是几个年轻人的存款。据说这也是一笔通过北京朋友从银行获得的贷款。


泡沫吹得太大,瞬间破裂。


1993年6月23日,时任国务院副总理的朱镕基发表讲话,宣布“终止房地产公司上市,全面控制银行资金进入房地产”。第二天,房地产行业的第一次宏观调控“国家第十六条”出台,涉及信贷、基础设施等方面。


一盆冷水浇在太热的海南。


一些媒体形容这项规定留下的遗产是“将全国积压商品房的10%留在占全国总人口0.6%的海南省”。


房价和地价都大幅下跌。海南未完成项目高达1600万平方米,闲置土地18834公顷,积压800亿元。四大银行有300亿元的坏账。当地的小银行和农村信用社都遭受了毁灭性的打击,甚至给新生的海南发展银行带来了麻烦。它开业和关闭还不到三年。


谈到清算,非法房屋是在没有房地产证的情况下建造的,这是一件小事。对土地的不良描述是一个大问题。直到2007年,海南的“头号问题”仍然是解决“历史遗留的土地纠纷”。谁买了这块土地,多少钱,应该支付多少赔偿,这些都是乱七八糟的账目。


万通的刘俊子非常幸运。在房价高峰期,他们退出了。


对于1993年走出海南房地产泡沫,仍有不同的看法。


在潘石屹的故事中,这是因为“贪婪没有摧毁常识和基本智慧”。他去看了一个项目。支持者看着大海,处于一个非常好的位置。卖家说他有房产证和每套房子的钥匙。现在看来这太正常了,但在当时的海南却是不正常的。生性谨慎的潘石屹以“5公斤桔子和2 555支香烟”的价格查阅了海口市规划局的书籍。在《记录海口市房地产的所有秘密》一书中,他发现海口市人均规划面积为55平方米,远远超过北京的人均7.3平方米和美国的20平方米左右,但这不是常识。


警报响起时,潘石屹觉得“这个地方不能呆太久。它必须撤离。”


然而,在王功权的故事中,及时撤军主要是由于来自冯仑的消息和他自己的决定。尽管冯仑当时已经从体制中脱颖而出,但他仍然有机会从北京得到政策消息。“开会讨论时,我很坚定。我所理解的是要被执行,而我所不理解的是要被执行。谁不执行,谁就要被撤职!”


但是更多的人逃不掉。海口的13000家房地产公司倒闭了95%。当海南的房价再次上涨时,海南的开发商“改变了一次他们的血液”


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