【财富雅谈】现在还是买房的好时机吗?

2019-10-09      来源:英山房地产   浏览次数:0

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新华社北京10月8日电-在过去的十年里,在过去的一两年里,利润稳定而不亏损的房地产投资充满了不确定性。无论是投资者还是有需要的人,现在越来越难以判断是否买房。什么样的地方买房最安全、最有利可图?本期财富杂志:“现在还是买房的好时机吗?”并邀请金融研究所所长关庆友博士进行分析。

冯娅:我记得大约十年前,我们邀请了一位专家来解释房地产趋势。当时,房价仅为每平方米几千元,但专家表示,未来北京房价将升至每平方米10万元。编辑和主持人都不相信,但后来的事实证明他的判断是正确的。这位专家说,与欧美国家的趋势相比,因为它们领先于我们,所以我们肯定会朝着这个方向前进。这是否意味着当我们判断一项资产的未来趋势时,我们也可以比较和参考世界上类似资产的价格趋势?

关庆友:毫无疑问。如果我们回顾20年前,许多人确实看到了这一趋势,我们将从这些角度来判断。

首先,许多国家的房地产开发必须经过这样一个过程。首先,它高速发展,然后进入高原。

第二,非常重要的论点是,货币发行的速度实际上略快于经济增长率,资产价格肯定快于总体经济增长率。

然而,有一点,成熟经济体中许多行业的发展或资产价格的表现可以成为欠成熟市场经济的参考标准。你可以参考它。这不可能完全发生。然而,在经济发展的某个阶段,许多行业和许多资产价格确实有非常相似的表现。

冯娅:由于“不投机炒房”一再被强调,调控房地产市场的长效机制也被强调,这种定位会不会给房地产作为一种投资品种带来一些根本性的变化?

关庆友:这肯定会改变价格预期和投资行为。未来,房价不可能像过去那样快速增长,只能缓慢增长。从长远来看,在某个时候可能会有所下降。因为这一政策牢牢控制了市场,无疑改变了每个人的价格预期和投资行为。

冯娅:你曾经说过,如果你现在不买房子,十年后你就买不起了。你仍然持有这种观点吗?

关庆友:事实上,很多媒体都简化了一点。我曾多次解释,这句话其实是北京大学的一位教授说的。他是什么意思?他实际上是在告诉你,在可预见的未来,当价格预期上涨时,如果你的收入增长与资产价格的上涨不匹配,你应该使用各种方法尽可能增加杠杆来获得这种资产。不能说它将适用于任何阶段。

房价的上涨趋势肯定正在放缓。在监管的指导下,尤其是“不投机炒房”的理念下,许多地方的房价都略有下降,实际上改变了每个人的预期。从国际经验来看,核心城市的房价并没有稳步上升,有些上升得更快,有些则更慢。我们实际上已经进入了一个高原。然而,你认为北方、上海、广州和深圳的房价会像崩盘一样下跌是不现实的。此时,你是投资者还是急需的群体,你有不同的策略可供选择。

冯娅:我记得几年前,任志强在很多场合说过,只要有需要,随时买房都是合适的。但是去年,我的同学只有一栋房子。他卖掉了它,打算再买一个。我问他,你卖掉房子后,现在住在哪里?他说当他租房子时,他在等待房价进一步下跌。他在上海。你认为即使只是需要,我们能根据当前的宏观经济形势和政策推迟时间吗?

关庆友:这实际上是用买股票的想法买卖房地产。应该注意的是,房地产和股票资产的特征仍然不同。毕竟,流动性较低,交易周期较长。我不能说这是错的,但你必须足够自信,在短期内踏上价格波动的拐点。

此外,这里还会涉及几个问题。一个是交易税和手续费的问题。第二,因为我们有很多控制和限制措施,你是买一套还是两套都应该考虑。如果你有足够的信心,我不认为这是个问题。

冯娅:今年以来,“印古什”也一再被强调,这意味着每个城市可能有不同的房地产投资机会。要判断一个城市的房子是否有投资价值,投资者应该考虑哪些因素?

关庆友:我们最初讨论的是短期政策、中期土地和长期人口。事实上,从一个地方的角度来看,我们必须看到它的发展潜力。所谓的发展潜力必须是什么样的产业、人口集中程度、创新能力和区位优势。许多城市已经进入收缩的城市,收缩的城市也有出售卷心菜的房价。

具体来说,这取决于哪个区是主要的城区,哪个区是新区,哪个区更有发展潜力,以及未来人口和工业将聚集在哪里。

从投资的角度来看,位置是一样的。你还应该考虑居住、增值、教育、医疗和公共服务。

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