写字楼空置率亮红灯:全国升至20.9%

2019-10-08      来源:英山房地产   浏览次数:0

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中国办公网():办公空开盘价红灯:全国连续20多天升至20.9% [/H/]中国第一汽车贷款股和纳斯达克上市的“电牛金融”股价一直保持在1美元以下。
纳斯达克规定,如果一家上市公司的股价在30个交易日内低于每股1美元,纳斯达克将发出提前损失警告。在警告发出后90天内,如不能采取相应措施自救改变股价,将宣布停止股票交易。

互联网金融长期处于动荡之中。
早前有消息称,该公司涉嫌非法吸收公众存款,已被上海市公安局浦东分局立案。7月下旬,一些投资者在社交平台上表示,牛店金融突然搬出原来的办公室,“去了大楼空”。
随后,电牛金融解释说,除了贷款人的干预之外,此举的原因还包括降低办公室租金。
自2018年以来,大量P2P网络已经崩溃,2014年至2015年繁荣的P2P网络基本上已经消退。尤其是在2019年上半年,许多人预测整个行业最终会消失。P2P公司曾经是许多办公楼业主的理想租户,他们通过检查查看建筑并花了很多钱,现在正大规模撤出甲级办公楼,不断安排人们去建筑空。
办公楼总是进进出出,进进出出的人数总是隐藏在其中的秘密。业内每个人都知道,这是一个探索经济温度和风向变化的窗口。第二季度,
全国空的购买率攀升至20.9%。市场不再乐观
和更多的办公楼空被报道,这与P2P产业的革新不无关系。然而,即使影响更大,单单一个行业肯定不会对整个办公楼的繁荣产生决定性影响。
自2018年以来,不断有关于大办公空间空的报告。在很短的一段时间内,以前很少出现在公众视野中的办公市场受到了极大的关注。
据CBRE统计,2019年第二季度,全国17个城市写字楼供应量超过200万平方米,与上一季度基本持平。一系列市场不确定性不断削弱租户的扩张潜力,导致第二季度17个城市净吸纳量同比下降58%,而空购买率攀升至20.9%。
净吸收是衡量办公市场繁荣的重要指标之一。简而言之,一家公司以前租了1000平方米回来,又租了1000平方米的办公空间,净吸收量为0。如果新租金是1200平方米,净吸收是200;新租金为800英镑,净吸收额为-200英镑。
尤其是深圳。
高力国际在2019年上半年报告中表示,深圳空甲级写字楼入住率达到23.3%,其中前海写字楼空入住率达到65.7%,完全超出行业预期。一些批评人士表示,写字楼空购买率上升是该国的普遍现象,这是国内经济增长下滑的具体表现,也是房地产投资的后遗症。
一些媒体进行了统计。2018年,深圳空甲级办公楼入住率为10.3%,2019年第一季度上升至18.2%。虽然各大房地产咨询公司的统计口径各不相同,但总体趋势是显而易见的。
随后,深圳市建设局局长出面澄清,深圳写字楼空的购买率超过20%,前海空的购买率高达60%,这是严重不实的。深圳写字楼的平均入住率约为15%,其中前海区写字楼正在逐步竣工,并逐渐招商引资。有些项目暂时被占用空,这是正常的。办公室空入住率在10%-20%之间是健康合理的。总体而言,深圳办事处空入住率在正常范围内。
根据行业统计,即使是23%也不是最严重的情况。据统计,在一些强市和二线城市,天津、重庆和Xi的写字楼空占用率超过30%,而南京和成都的写字楼空占用率也接近20%的红线。
2019年第一季度后,一位资深业内人士乐观地表示"空设定利率是一个非常复杂的指标,不足以判断整个市场的真实情况。北京和上海的写字楼市场相对稳定。与此同时,许多裁员和收回租金的事件发生了,规模几乎相同但尚未被报道的信息技术公司仍在扩大租金。”
但到第二季度末,这种乐观情绪变得极其罕见。空的购买率持续上升,租金下降,这已成为业内的普遍预期。
就连一万年来一直稳定且供不应求的北京写字楼市场也呈现出同样的趋势。从2018年底开始,北京写字楼将进入降温期。
“2018年第四季度,北京市场出现了89年来的首次需求下降。”CBRE华北区写字楼租户负责人张吉苏回忆说,当时这种情况没有引起市场太多关注。“当时,我们认为它已经进入了一个调整期,例如,外国公司因为圣诞节和新年的原因而沉默不语等。,但2019年的数据显示,第二季度北京甲级写字楼的净吸纳量为-34000平方米。”
“这意味着不仅没有额外的面积,而且喷涌出3万多平方米。”写字楼需求正在下降,北京2019年上半年同比下降104%,尤其是中国企业。统计数据显示,2019年第二季度,北京写字楼市场没有新的供应。今年上半年只有两个项目进入市场。租户的谨慎决策推迟了交易,大部分是小规模交易。
此外,企业之间的兼并和收购、非传统金融行业的整合和不稳定继续增加腾出的面积。与此同时,一些科技企业大面积撤出或缩小了面积,使北京写字楼空的比例提高了0.2个百分点,达到8.4%。
库存上升和需求下降是空增长的最直接原因。根据行业组织的分析,这是宏观经济低迷、经济周期等因素的叠加。
“办公市场受到国内外经济和工业发展的巨大影响,可以说是宏观经济和工业变化的晴雨表。温度和风向的经济变化隐藏在办公楼的数据中。”张吉苏说。
“但总的来说,中国的情况仍然好于其他地区。”这也是主要机构在公布空购买率上升数据后的普遍态度。尽管需求在下降,但恐慌是不够的,“退租潮”空购房潮”还没有出现。
即使空的购买率上升,根据张吉苏的经验,北京还没有进入买方市场。
“当前市场在所有者市场和客户市场之间摇摆。只有当空的购买率在15%以上时,客户的市场才会出现,而北京的办公市场仍远未达到。”他说。

数据来源:CBRE研究部,2019年第二季度



外资撤离、中资入室抢劫、业主涨价、P2P流失,当摩托罗拉从北京中央商务区迁至望京新地址时,收到订单的共用自行车也减少

在消息正式确认之前,全球五大房地产咨询公司之一的仲量联行(Jones Lang LaSalle)开始在同一地点租赁“枫树大厦”,委婉地介绍道:“枫树公司已于2008年成为新业主。目前,该项目正在分阶段进行内部翻修,预计将于2009年1月全部完工。”
三年后,国内多家同行在望京摩托罗拉楼下设立招聘台,等待大量下岗人才。在此之前,张吉苏接待了许多外资企业办理退租业务。
”当时,许多外资企业退出中国,中资企业大面积扩张。我们比员工早知道,但我们没有透露任何信息。我们只是默默地退出了租金提取程序,因为在这种情况下必须事先签署保密协议。”张吉苏接着笑了。
2011-2012年期间,国际金融危机继续发酵,许多外资企业开始裁员。摩托罗拉、诺基亚、夏普、松下、沃尔玛、宝洁等通信、日化、家电、零售等多个领域的世界知名企业纷纷宣布全球裁员。
金融危机前,外资企业的租户占据了北京写字楼市场的大部分。业主也非常喜欢这些租户。一些向外资企业出租办公楼的业主甚至对其信誉、稳定性和高租金感到有点自豪
当时,张吉苏只是正式的写字楼房地产代理商。即使在大规模裁员开始时,这些外资企业也会遵守协议,事先与业主沟通,然后一步一步走出退租过程,这给他留下了深刻的印象。
外国投资者“退租”浪潮过后,中国企业开始迅速崛起。随着互联网金融时代的到来,北京写字楼市场进入了一个热点时期。
“我们那时将不得不依靠抢劫,尤其是在2012-2014年。”P2P处于最前沿,用户、交易和平台的数量正在急剧增加。
张吉苏回忆了当时大量客户寻求租房的情况。“我花了很多钱。我看房子的时候拿了一张支票。我今天决定了,但是我早上和下午都没有。”北京空的办公楼率一度降至3.84%。面对巨大的需求和稀缺的项目,没有人能做什么。
那么,由于业主违约,价格将大幅上涨。就他接手的客户而言,当时北京市场的违约率和业主提价率约为75%。“没有办法。客户有时会向我们抱怨,但我们也不能抱怨,因为根据法律,业主可以以收回自己的使用为由拒绝履行租赁续约合同。”
价格上涨约30%至50%。如果客户在确认租赁和最终签订合同之间花费很长时间,业主提高价格的可能性就变得非常高。
但很快,2015年后,P2P行业在经过几轮监管后开始清理。虽然大规模的道路运营引发了“退租潮”,但业主的态度也发生了逆转。据当时媒体报道,一些甲级写字楼不再向从事投资和财务管理的互联网金融公司开放,一些建筑开发商甚至劝阻一些租约到期的P2P公司。
此时,共享经济已经接过指挥棒,成为办公楼业主的主要租户。自行车、汽车和联合办公室是共享的,出现在办公楼里,然后消失,接着是二手车等等。新兴产业的浪潮正在迅速上升和下降。
“一个行业的风口周期过去是5-10年,但现在很短,在2-3年之间交替。一家公司通常在两年后倒闭,没有明显的改善。洗牌速度非常快。”互联网公司明显不同于传统行业,因为它们不断扩大的需求需要在很短的时间内找到合适的办公楼。然而,在北京写字楼市场,这比在其他城市要困难得多。
除了2011-2012年期间的极度紧张之外,办公室经纪人通常都有自己的解决方案。
“如果你不能在短时间内找到一栋令人满意的办公楼,你通常会退而求其次,比如选择70%符合要求的建筑,然后花钱进行改造。”张吉苏说。



“虽然年收入数百万,但总是被人瞧不起”/h/]
即使是世界知名公司,即使大部分客户都是世界500强企业,当他们第一次见到自己介绍自己的客户时,张吉苏不得不称自己为“中间人”。
“你说过你是一名顾问,提供综合解决方案等等。没人知道你在做什么,也没人明白。你只能说我是中间人。”他非常无助,不止一次遇到不礼貌的对待,无论是中国人还是外国人。"当分歧出现时,他会说,你不是中间人."
许多人年收入超过100万英镑,但他们的社会地位并没有因此而提高。人们对中介的印象总是停留在街上一个简单的标志上,“旺铺出租”,一两个穿着衬衫的人站在一边聊天。
“这更多的是针对个人业主,而我们更多的是针对住房企业和企业业主。”一般来说,正如他所说,世界500强企业中的大多数都是与公司层面合作的,他们还需要在国内,特别是在北京发展一些大规模的目标客户群。“
”当然,公司越大,就越想与大公司合作,但扩张并不那么容易。总是有人不能谈论它,也有许多人从一开始就处理它。我做这行已经13年了。和我一起工作并有着良好关系的人基本上是同龄的,大部分是在基层。但是现在他们中的许多人已经到达重要的位置,并且会给一些面子。因此,这一职业,像律师和会计师一样,依赖于吃“陈年食物”。
业主也需要维护。许多互联网公司在一个月内需要办公楼。在这种情况下,没有时间装修,或者当市场资源紧张时,没有抢劫的余地。我该怎么办?这取决于经纪人的所有者资源。
"一些空房屋尚未进入市场。例如,如果有人收回他的租金,他会提前知道他是否与业主有良好的关系。这是优秀经纪人和普通经纪人的区别。”除了维持假期,定期访问和邀请业主参加论坛和活动是必不可少的项目,但张吉苏坦率地承认,很多时候,一起喝半小时咖啡聊天远比送两盒月饼好。"许多人成了朋友。"
像他这样有经验的人一年大约有30个项目。有一年,他同时从事40个项目。普通新手一年也要处理十几个项目。
"因为交易是周期性的,有时一个项目能否完成和周期长短与面积大小无关,而与公司的性质有关。一些国有企业可能会经历更慢的过程,而风口企业如前面提到的互联网公司要快得多。最快的是2-3个月,最慢的项目需要2-3年才能完成。”
张吉苏说,写字楼是宏观经济的微观方面,他们的办公室经纪人是最早了解春江管道的人。

资料来源:《凤凰周刊》

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